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各县、区人民政府，辽东湾新区，辽河口生态经济区，市政府各部门、各直属机构：

    为进一步规范全市国有建设用地使用权出让管理，推进土地供应工作高效、阳光、透明，促进土地市场健康平稳有序发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律、法规、规章和相关规定，现就规范国有建设用地使用权出让行为提出以下意见：

    一、严格规范经营性国有建设用地使用权出让行为

    1.土地出让必须符合土地利用总体规划、城乡规划和年度土地供应计划，必须在土地有形交易场所公开交易，并遵循合法、公开、公平、公正和诚实守信的原则。

    2.工业、商业、商品住宅、旅游、娱乐等经营性土地出让，以及已供应需改变用途开发建设的土地，必须实行招标、拍卖、挂牌出让（以下简称招拍挂）。

    3.市国土资源管理部门负责全市土地公开交易的管理工作。县、区政府（包括经济区管委会，下同）应当成立国有土地使用权出让协调决策机构，成员由县、区政府分管国土资源工作的领导和国土、财政、审计、规划、建设、物价等部门的负责人组成。其主要职责是：审查批准国有土地使用权招拍挂出让方案，协调解决出让中的相关问题，集体决定招拍挂中的重大事项。

    4.居住用地出让时一律不得设置任何限制性、排他性准入条件。作为土地出让的居住用地应限定相应的配套服务设施用地比例界限，小区级居住用地配建公共服务设施比例为12%—22%，组团级居住用地配建公共服务设施比例为6%—12%。

    5.商业及商住综合用地不得设置影响公平、公正竞争的限制性、排他性准入条件，但是个别根据城市规划，有利于完善城市功能、能够带动区域整体发展，具有引领性作用的商业业态（指具有百货商场、购物中心、超级市场、宾馆酒店等功能，受让人自持物业比例不低于70%的城市商业综合体项目）、总部经济、文化旅游、创意研发、现代服务业，确需设置有关准入条件的，在不设置唯一性排他条件的前提下，由县、区政府事先报请市政府研究同意。

    6.工业用地不得与配套居住、商住用地挂钩，工业用地出让时可根据产业规划和项目实际，可设置产业类型、产能、注册登记、税收等要求。各县、区政府参照对辖区内符合以上要求的项目用地出让时设置有关准入条件需进行集体研究决策。

    对设置准入条件安排出让的宗地，在招拍挂过程中要将准入条件纳入出让公告内容；宗地成交签订合同时，要将相关条件纳入土地出让合同补充条款。

    7.合理确定各类用地供地规模。

    （1）居住用地应根据城市规划和单宗用地供地限额的规定，合理确定出让地块规模，避免地块规模偏小导致溢价率过高，或地块规模偏大导致土地开发进度过慢。市辖两区、两经济区居住用地出让规模应不大于20公顷，两县不得大于7公顷。

    （2）商业及工业用地规模20公顷以上的项目，原则上应采取“整体规划、分期报地、分期供地”的方式，避免闲置用地、低效用地现象发生。用地规模超过20公顷的项目，应报市政府研究同意。

    （3）工业用地应本着节约集约用地原则，严格执行《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）要求，工业用地绿地率不得超过20%，宗地中行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。县、区政府可以探索采取先出租后出让、在法定最高年限内实行缩短出让年期等方式出让工业用地，有效保障土地得到切实利用。

    8.合理确定竞买保证金。商业、居住用地竞买保证金一般不得低于出让起始价的50%，出让起始价总额达到3亿元以上的用地，竞买保证金不得低于出让起始价总额的30%，工业用地竞买保证金不得低于出让起始价总额的20%。

    9.进一步规范土地出让缴款期限，受让人签订土地出让合同之日起一个月内必须缴纳出让价款的50%以上（含宗地竞买保证金），余款原则上在签订土地出让合同后6个月内缴清，最长期限不得超过一年。

    （1）受让人缴款比例不足50%的，国土资源管理部门不予发放国有建设用地批准书和土地出让合同，规划部门不予核发建设用地规划许可证。

    （2）土地出让价款征收由国土资源管理部门负责告知财政部门，财政部门负责征收管理。建立土地出让收入电子信息管理系统，从开具缴款通知、价款缴纳、入库、支出各环节全程管控，实时掌握土地出让收支管理信息，切实将“收支两条线”政策落实到位。

    （3）对未按照合同约定足额缴纳土地价款的，国土资源管理部门不得核发国有建设用地使用证，规划部门不得核发建设工程规划许可证；商品房开发用地未取得国有建设用地使用证的，住建部门不得核发商品房预售许可证。

    （4）在签订土地出让合同中应明确，无正当理由受让人不按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金；延期付款超过60日，经催交后仍不能支付土地出让价款的，出让人可解除土地出让合同，依法收回其土地，不予返还保证金。

    10.严格控制建设项目用地建设周期，建设周期自土地出让合同约定开工之日起计算。签订土地出让合同时应限定建设周期，一般为2年，但有特殊建设要求的最长不得超过3年。

    受让人未能按照土地出让合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工或者竣工的，每延期一日，受让人缴纳相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，可按月结算。因受让人原因造成闲置土地的，要严格按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）予以调查、认定和处置。

    11.严禁在“退二进三”过程中以补缴出让价款、协议出让方式将原有工业用地改变用途进行商品住宅项目开发，规划用途为商业、居住用地的，必须纳入政府储备计划。

    对符合国家产业政策，属政府鼓励和优先发展的产业项目，因城市规划调整等原因将其用地纳入城镇低效用地再开发试点范围的，应按照产业项目“占一补一”的原则，由县、区政府优先在本辖区内安排用地，辖区内不能安排的，可提请市政府在市域范围内安排，其中重新安排的工业产业用地可采取协议出让方式供应。

    12.积极引导、合理开发利用地下空间。

    （1）地下空间，是指地表以下的空间，地下空间开发利用具体包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程（以下简称结建地下空间）和独立开发建设的地下工程（以下简称单建地下空间）。市政道路、公共绿化、公共广场等已建成的公共用地的地下空间视为单建地下空间。地下空间扣除配建人防工程外的建筑面积，需单独另计地下容积率的，其计算规则按有关容积率计算规定执行。

    （2）结建地下空间与地上土地使用权捆绑一并出让。单建地下空间可独立安排以招拍挂方式供应。鼓励企业利用自有土地建设公共地下停车场，单建公共地下停车场的可以划拨方式供地，结建地下公共停车场的，出让时不计收土地出让价款，但建设后改变用途或出售的需补缴土地使用收益。

    （3）单建地下空间使用权出让参照地上土地使用权出让规定执行。地下、地上空间建设用地使用权登记按照地下、地上宗地面积和地下、地上空间建筑面积分别分摊计算。

    二、加强土地出让统筹的管理力度

    13.控制性详细规划是城乡规划主管部门出具规划条件的依据。县、区规划部门应严格按照《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等相关法律、法规的要求，组织编制控制性详细规划。规划部门依据批准的控制性详细规划向国土资源管理部门出具规划设计条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未编制控制性详细规划的地块，不允许确定规划条件。

    进一步细化规划条件，规划管理部门出具的规划设计条件应包括地块位置、使用性质、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、建筑后退控制线等强制性内容，还应包括商住比（商业建筑面积占总开发建筑面积比值的上限）、地下空间容积率，有特殊配建要求的地下人防设施、“一站四室”的设定要求、规模等，居住用途必须明确容积率上、下限，且下限不得低于1.0。

    14.科学编制并严格执行年度土地供应计划。县、区政府及其国土资源管理部门应根据城市规划，按照“供需平衡、有保有压”的原则，合理确定当年国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，将供应计划落实到具体地块和供地时间。

    每年3月底前，年度土地供应计划经县、区政府批准并向社会公布。

    15.调整土地一级市场供应实施程序，按照集中收储、统一供应的原则，由土地储备机构先行收储后，转国土资源管理部门统一组织供应。具体程序如下：

    （1）在年度供应计划明确的具体地块供应时间之前，由各县、区政府完成宗地的农转征报批、征地拆迁工作，市、县土地储备机构完成宗地的基础设施配套建设及收储工作。储备机构在地块进行储备开发过程中可以引入社会资金。在进行国有地上房屋征收补偿中由政府征收主管部门负责征收工作，征收主管部门可委托房屋征收实施单位进行具体征收工作，储备机构负责相关资金的调拨。

    （2）县、区国土资源部门根据供应计划中明确的供地时序，结合市场形势，按照“分布科学、投放有序、地价均衡”的原则，按出让规划条件编制国有建设用地使用权出让方案，报县、区政府审批。中心城区城乡结合部大洼县田家镇土地供应纳入市级管理，中心城区（双台子区、兴隆台区、田家镇）土地出让方案经区、县政府审核上报市国有土地使用权出让协调决策机构核准，土地出让方案经核准后，县区政府方可实施。

    （3）宗地出让方案经批准后，由国土资源管理部门按程序组织供应，在宗地出让公告前，土地出让条件、单价、土地权属来源、宗地坐标等信息必须向市国土资源管理部门备案后方可进入全市统一的网挂市场。

    （4）宗地成交后，竞得人必须在10个工作日内与出让人签订土地出让合同，逾期不签订合同的，出让人可终止土地出让行为，保证金不予返还。土地出让合同签订3个工作日内，国土资源管理部门将竞买保证金转入财政专户。宗地所在县、区政府负责组织按合同约定期限向受让人交付土地，签订交地确认书。

    16.进一步规范土地出让价格确定机制。

    （1）出让起始价格拟定以市场评估价格为基础，原则上不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和（旧城改造项目除外）。房地产项目用地出让起始价的楼面地价不得低于地块周边近期出让地块楼面地价及基准楼面地价的80%，工业用地出让价格不得低于国家最低限价，使用未利用地或国家扶持类产业用地价格参照相关规定执行。

    （2）全市各招商部门不得擅自确定招商拟用地价格，招商项目用地意向价格咨询国土资源管理部门后，报所在县、区政府国有土地使用权出让协调决策机构确定，最终通过市场确定出让价格。严禁以拼地价方式进行招商引资。招商部门在招商工作中要充分与国土资源管理部门沟通，结合供地计划及土地存量情况，采取定点、定向招商的方式，努力高效保障招商项目及时落地，提高土地利用效率。县、区政府可探索实行预出让制度，掌握土地市场需求情况，减小招商项目用地随意性、盲目性。

    （3）市国土资源管理部门研究制定中心城区房地产开发用地出让指导价，统一平衡、调控中心城区，包括中心城区内两县，尤其是田家镇土地出让价格。

    （4）具有引领性作用的商业业态、总部经济、文化旅游、创意研发、现代服务业用地及以出让方式供应的政府保障性住房、具备公益性质的医疗卫生、教育及城市基础设施用地，确定土地出让起始价可按不低于地块所在区域基准地价或评估地价的70%确定。其中：具有引领性作用的商业业态、总部经济、文化旅游、创意研发、现代服务业用地参照商业用途基准地价标准；政府保障性住房和具备公益性质的医疗卫生、教育用地参照居住用途基准地价标准；供暖、供水、能源等基础设施用地参照工业用途基准地价标准。

    （5）地下空间需办理产权自行经营或销售的，结建形式的必须将地下空间使用价款纳入宗地土地出让起始价，单建的地下空间使用权以招拍挂方式公开供地。在地下空间土地使用权益价格尚未纳入基准地价体系的，测算地下空间使用权益价格暂按：地下容积率小于1的，按评估地上同用途楼面地价的20%测算；容积率大于1小于2的，超出1.0部分按10%测算；地下容积率超过2.0的按2.0计算。

    三、健全土地出让监管机制

    17.严格执行土地市场和地价的动态监测制度。县、区国土资源管理部门要将供地结果、土地实际开发利用情况和出让价格等信息，及时录入国土资源部土地市场动态监测和监管系统；县、区国土资源管理部门每年年末，要对全年出让土地的供应和开发利用情况进行分析和评价，向同级政府和市国土资源管理部门报告，为政府加强土地调控提供决策参考。

    18.严格执行建设项目竣工验收制度。建设项目竣工申请验收时，要将建设项目用地情况、履行土地出让合同或划拨决定书规定义务情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。规划管理部门对项目建设规划实施情况验收后，应将竣工验收确认书及验收的各项建设指标，对照出让时的规划指标实施情况告知国土资源管理部门。无国土资源管理部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，住房和建设管理部门不得通过竣工验收。

    县、区国土资源管理部门负责牵头，会同发改、住建、监察、财政、税收等相关职能部门，对设置准入条件宗地出让后的开发利用、履约情况进行跟踪核查和统计，并定期向同级政府汇报。对违反相关准入设定条件进行开发或不能达到相关准入条件约定的，由县、区政府负责督促整改。

    19.切实强化责任追究制度。对在国有土地使用权出让中涉及公职人员违纪的，移交纪检监察部门依纪依法进行立案查处；涉嫌犯罪的，及时移交司法机关。加大行政问责力度，对造成严重后果和影响的，依法追究有关领导责任。

    本意见自公布之日起实施，凡本市其它文件相关内容与本意见不一致的，以本意见为准。

 

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2014年8月4日