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各县、区人民政府，辽东湾新区，辽河口生态经济区，市政府各部门、各直属机构：

    现将《幻影娱乐注册中心城区房地产开发用地出让价格指导体系（试行）》印发给你们，请遵照执行。

 

幻影娱乐注册人民政府

2014年8月22日

 

幻影娱乐注册中心城区房地产开发用地出让价格指导体系（试行）

    为进一步规范幻影娱乐注册房地产用地供应价格标准，合理调控房地产土地供应，保障国有土地出让收益，结合幻影娱乐注册中心城区房地产土地出让市场情况，特制定中心城区房地产开发用地出让价格指导体系（以下简称指导价）。今后，幻影娱乐注册土地利用总体规划中心城区（包括两县部分地区）房地产用地出让底价的确定参照指导价执行。

    一、指导价内涵及设定条件

    本次指导价是指在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅等）土地法定最高出让年限平均土地使用权价格。

    1.开发程度的设定：

    商业用地设定为“六通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热及宗地红线内场地平整。

    住宅用地设定为“七通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热及宗地红线内场地平整。

    2.平均容积率的设定：

    商业用地和住宅用地平均容积率为2.0。

    3.法定最高土地使用年限及土地还原利率：

    商业40年、还原利率8%，住宅70年、还原利率7%。

    4.指导价的估价时点为2014年7月1日。

    二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别的确认

    1.土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别以土地级别图为准。

    2.对于城市用地规划区以外商业和住宅用地指导价参照最末级。

    3.出让宗地为两个不同级别分界线低级别区域临街第一宗地时，确定出让地块价格参照高级别区域价格确定。

    4.本指导价仅供政府调控土地一级市场使用，各县、区新出让商住用地地价以不低于指导价为原则，如低于指导价应说明原因并报市政府审查。出让环节外的房地产用地抵押、拆迁土地价格评估仍依据现行的基准地价执行。

    三、容积率修正使用方法

    1.容积率在修正系数表范围内且表中没有修正系数的，修正系数采用相邻两个修正系数线性插值确定。

    2.当容积率小于1.1时，容积率系数修正评估时不做向下减价修正,当容积率大于10.0时,容积率系数修正时不做向上修正。

    四、期日修正

    在使用指导地价系数修正法进行评估时，须期进行日修正，期日修正系数按照幻影娱乐注册地价监测成果进行修正。

    五、宗地地价计算公式

    依据出让条件由指导价修正出让宗地地价的公式为：待估宗地地价＝（待估宗地所在指导价）×期日修正系数×容积率修正系数×年期修正系数。

    六、关于商业、住宅两类以外其他用途土地价格标准的适用方法

    根据国家土地分类标准《土地利用现状分类》，城镇土地利用现状分类采用一级、二级分类体系，一级地类12个，二级地类56个。本次指导价格体系中只调查了评估工作涉及一级地类建设用地中的相关用地类型，其他用地类型参照关系见下表：

土地用途分类体系中部分土地用途与本次指导价衔接表
 

一级地类	二级地类	参照体系
商服用地	批发零售用地	商业用地
	住宿餐饮用地	商业用地
	商务金融用地	商业用地
	其他商服用地	商业用地
住宅用地	城镇住宅用地	住宅用地
公共管理与公共服务用地	机关团体用地	住宅用地
	新闻出版用地	住宅用地
	科教用地	住宅用地
	医卫慈善用地	住宅用地
	文体娱乐用地	住宅用地
	风景名胜设施用地	商业用地
特殊用地	宗教用地	住宅用地
	殡葬用地	商业用地

幻影娱乐注册城区房地产用地指导价标准

价格单位：元/平方米

商业用地（40年）
 

级别	指导价格（元/平方米）	楼面地价（元/建筑平方米）
Ⅰ级	5256	2628
Ⅱ级	4104	2052
Ⅲ级	3528	1764
Ⅳ级	2794	1397
Ⅴ级	2100	1050
Ⅵ级	1668	834

住宅用地（70年）
 

级别	指导价格（元/平方米）	楼面地价（元/建筑平方米）
Ⅰ级	2410	1205
Ⅱ级	1882	941
Ⅲ级	1600	800
Ⅳ级	1392	696
Ⅴ级	1184	592
Ⅵ级	1012	506

 







商业用地级别范围说明

级别	所在区	路段范围
I 级	兴隆台区	兴隆台街-双兴南路-惠宾街-泰山路-兴隆台街
Ⅱ 级	兴隆台区	新工街-双兴南路-管廊街-河畔路-公园街-林丰路-文汇街-云汇南路-盘宇街-辽河南路-新工街（扣除I级范围）
III 级	兴隆台区	沿河北街-铁路-林丰路-站前街-石化路-于家街-青年路-友谊街-兴南路-环城南街-泰山路-友谊街-金城路-群英路-沿河北街（扣除I、Ⅱ级范围）
	双台子区	红旗大街-双兴北路-东风街-渤海路-新华街-辽河北路-红旗大街
Ⅳ 级	兴隆台区	沿河北街-林丰路-新工街-石化路-沟海铁路-兴油街-芳草路-盛市街-双兴南路-育才街-泰山路-学府北街-乡路-环城南街-中华路-沿河北街（扣除I、Ⅱ、III级范围）
	双台子区	城北街-沟海铁路-新颜街-湖滨路-天河路-城北街（扣除III级范围）
Ⅴ 级	兴隆台区	沿河北街-环城东路-环城南街-林丰路-育才街-向海大道-清河-中华路-环城西路-沿河北街（扣除I、Ⅱ、III、Ⅴ 级范围）
	双台子区	双绕河-林丰北路-新堤街-一统河北路-中华路-双饶河（扣除III、Ⅴ 级范围）
Ⅵ 级	兴隆台区	I-Ⅴ级别以外区域范围
	双台子区	III-Ⅴ级别以外区域范围
注：以上描述未祥之处以各类用地级别图为准。

住宅用地级别范围说明

级别	所在区	路段范围
I 级	兴隆台区	兴油街-迎宾路-惠宾街-泰山路-兴油街
Ⅱ 级	兴隆台区	管廊街-六零河-公园街-林丰路-友谊街-双兴南路-环城南街-泰山路-大众街-兴油支路-友谊街-辽河南路-管廊街（扣除I级范围）
III 级	兴隆台区	沿河北街-沟海铁路-林丰路-站前街-石化路-于家街-青年路-盛市街-林丰路-环城南街-向海大道-东方西街 -兴油支路延长线-环城南街-金城路-群英路-沿河北街（扣除I、Ⅱ级范围）
	双台子区	红旗大街-沟海铁路-新延街-新堤街-一统河北路-红旗大街
Ⅳ 级	兴隆台区	沿河北街-林丰路-新工街-石化路-铁路-兴油街-芳草路-盛市街-石化路-环城南街-林丰路延长线-向海大道-学府南街-中华路-沿河北街（扣除I、Ⅱ、III级范围）
	双台子区	双绕河-沟海铁路-红旗大街-中华路-双绕河
Ⅴ 级	兴隆台区	沿河北街-环城东路-环城南街-芳草路-定级界线-清河-中华路-环城西路-延河北街（扣除I、Ⅱ、III、Ⅳ级范围）
	双台子区	新堤街-绕城西路-级别界线-铁路-规划路-林丰北路-新延街延长规划路-新堤街（扣除III、Ⅳ级范围）
Ⅵ 级	兴隆台区	I-Ⅴ级别以外区域范围
	双台子区	III-Ⅴ级别以外区域范围
注：以上描述未祥之处以各类用地级别图为准。