幻影娱乐注册

各县、区人民政府，辽东湾新区，辽河口生态经济区，市政府各部门、各直属机构：

    经市政府同意，现将市住建委《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》转发给你们，请认真组织实施。

幻影娱乐注册人民政府办公室     

2015年7月27日       

关于加强住宅区物业管理工作的实施意见

    为进一步加强幻影娱乐注册住宅小区物业管理工作，全面提升物业管理水平，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》和有关法律法规，结合幻影娱乐注册实际，现提出如下意见：

    一、总体要求

    以“便民、为民、惠民”为宗旨，实施强化政府职责、提升服务品质和完善业主自治等重点工作，促进全市住宅区物业管理实现社会化、市场化、专业化和规范化，力争经过3—5年的努力，基本理顺“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的综合管理体制，全行业物业服务企业通过加强自身管理实现服务水平大幅度提高，业主大会和业主委员会依法维护自身合法权益的能力全面增强，为建设和谐盘锦夯实坚实的社会基础。

    二、完善物业管理体制

    实行属地管理负责制。各县（区）、经济区要对本行政区域内住宅区物业管理工作负总责,按照《关于调整市区城市管理体制下放城市管理权限的意见》（盘政发〔2010〕8号）落实属地责任。

    明确相关部门职责。市住建委负责全市物业行业管理，市公安、消防、综合执法、民政、工商、规划、环保、质监等部门要根据各自职责积极配合各级建设行政主管部门，做好住宅区物业管理的指导和监督工作。市供电、供水、供热、供气、通讯、广电等部门要增强服务意识，提高保障能力。

    三、加强业主大会和业主委员会建设

    完善制度体制建设。各县（区）、经济区要将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规划，认真抓好推进落实。街道办事处和社区要做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导工作，列席业主大会和业主委员会会议，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理。

    加强业主大会、业主委员会建设。各县（区）、经济区建设行政主管部门要突出健全组织、依法自治、激励约束的工作重点，充分发挥业主主体作用，提高业主自治管理水平。要加强对业主委员会委员的教育培训，提升委员的综合素质。住宅区因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一的，物业所在地的社区应当代行业主委员会职责。

    四、强化住宅区物业建管衔接

    严把规划设计关。市规划建设部门在城市规划、建设时，要充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。在建设过程中，对已批准的开发建设项目要严格执行变更程序，对住宅开发区的详细规划和房屋用途应予公示，让购房者明晰所购房屋环境的规划情况。

    严格招投标制度。新建住宅区选聘前期物业服务企业，成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅区应当以招标方式选聘重新选聘物业服务企业。新建住宅区物业管理要积极促进建设单位与其关联的物业服务企业尽快实施建管分离，支持优质物业服务企业扩大市场份额，对获得国家、省市行业主管部门嘉奖的物业服务企业在招投标中予以加分，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业提供服务的，选聘标准、服务内容和服务价格等均由业主大会确定，业主委员会应当委托物业管理招投标代理机构组织招投标活动。

    强化物业承接查验管理。新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业应当与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验报告并报物业所在地的县（区）、经济区建设行政主管部门备案。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业诚信档案。 

    五、强化住宅区共用设施维修管理

    完善应急维修机制。已建立住宅专项维修资金的商品住宅，其共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面严重漏雨、墙体严重渗漏、上水管线爆裂、排水管线塌陷、电梯存在安全隐患、构筑物或墙皮（房檐）等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的，物业服务企业应当立即组织维修，并可向市住建委申请使用住宅专项维修资金。

    明确旧住宅区房屋维修责任。尚未建立维修资金的老旧住宅区，由街道、社区组织相关产权人续筹。发生房屋急需维修情况时，由街道、社区组织相关业主按比例共同分担。

    六、依法规范物业服务企业行为

    大力推行市场化收费机制。物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，取消收费许可证制度。物业服务应当以业主多元化需求为导向，以业主满意为宗旨。提高业主大会竞价能力，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争。物业服务企业应当不断强化品牌意识，实施人才战略，提升住宅区物业保值增值的核心能力，体现专业价值。

    加强对物业服务企业的监督管理。市住建委要加强对物业服务企业资质的年度审核，将企业信用、招投标、评优等与资质证书审验结果挂钩。要大力推行物业管理保险制度，物业服务企业应当购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。G; S6 G

    加强日常检查。各县（区）、经济区建设行政主管部门和街道办事处要强化对物业服务企业的监督检查，定期、不定期的开展市场整顿，坚决依法查处无资质承接物业业务、挪用专项维修资金、不按合同约定提供服务、物业收支情况不公开、收费项目没有明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用物业共用部位共用设施谋取私利等违法违规行为以及管理乱、服务差、投诉多等物业服务企业违法违规行为。存在上述问题的，应当约谈物业服务企业法人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正。对物业服务企业拒不改正或者存在严重违法违规行为且社会影响恶劣的，要报请市住建委给予处罚，降低或吊销其资质证书。   

    规范入住管理。物业服务企业在业主办理入住手续期间，不得强制业主选择指定的装修、运输、安装队伍及电器、建材供应商，向业主收取保证金、管理费、服务费、电梯使用费等要依法依规，不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。物业服务企业存在上述行为的，由所在地的县（区）、经济区建设行政主管部门责令整改，对拒不改正的物业服务企业，交由相关执法部门查处。

    七、优化物业管理发展环境

    做好舆论引导工作。全市各级媒体要大力宣传物业管理法律法规以及发展物业服务业的重大意义。要推出一批管理创新、服务创优的品牌物业服务企业和优秀业主委员会，积极引导物业服务企业遵纪守法、诚信经营，引导业主树立“我的小区我做主、我的小区我负责、我的小区我受益”的公共意识，依法有序参与物业管理活动，促进物业服务行业可持续发展。

    八、加强老旧住宅区管理

    开展老旧住宅区整治。以创建全国文明城市为目标，大力实施老旧住宅区综合改造工程，全面改善广大人民群众的居住环境。按照属地管理的原则，由各县（区）、经济区政府在三年内完成老旧住宅区的改造任务。

    落实老旧住宅区管理。老旧住宅区经过综合改造后根据实际情况可实行多种管理方式，具体的管理模式由业主大会决定。凡以招投标方式选聘专业化物业服务企业的，要依照相关规定办理招标备案手续；凡由社区托管的，由社区牵头组建物业服务中心；凡聘请物业服务职业经理人管理的，由业主委员会提出拟聘人选，经业主大会表决同意后聘任；凡由业主自行管理的，由业主委员会负责组织和实施相关服务。

    加大老旧住宅区管理扶持力度。各县（区）、经济区政府安排公益性岗位要适度向老旧住宅区倾斜，可以根据财力和民生需求出台扶持老旧住宅区管理的相关政策。老旧住宅区公共路面的机动车停车收费，出租自行车库、管理用房等共用设施的租金收益，以及利用共用部位取得的广告收益，应当纳入管理单位的专项经费，以补充服务费用短缺。

    九、加强考核评比

    建立和完善考核体系。市住建委要建立和完善对全市物业管理工作的考评制度，定期对各县（区）、经济区建设行政主管部门办理物业投诉案件等情况进行考核，每半年通报一次考核结果。各县（区）、经济区政府要将住宅区物业管理工作纳入机关事业单位目标管理体系，建立以街道办事处和社区为主要对象的目标考核机制。